2024年から始まった新NISA。とくに「成長投資枠」や「つみたて投資枠」を活用して、中長期で安定的に配当（インカムゲイン）を得たいと考えている方も多いのではないでしょうか。
そんな「配当重視」の投資家に今、注目されているのが「累進配当」を宣言している企業です。
今回ご紹介する地主株式会社（3252）はまさにその代表格。
しかし、なぜそんなことが可能なのでしょうか？ 「不動産業」と聞くとリスクが高そうに思えますが、地主は「JINUSHIビジネス」と呼ばれる独自の戦略で、建物リスクを負わずに安定収益を上げています。
この記事では、地主(3252)がなぜ「買い」なのか、その強さの秘密と、配当がどれだけ魅力的なのかを徹底的に分析します。
地主株式会社
証券コード：3252
【会社概要】どんな会社？
地主(3252)は、「JINUSHIビジネス」と呼ばれる独自の事業モデルを展開する不動産会社です。土地のみを取得し、テナントと20年～50年の長期事業用定期借地権契約を結びます。建物の建設・所有・維持管理はテナントが負担するため、同社は建物投資や空室、修繕リスクを負いません。「安全な不動産金融商品のメーカー」を自称し、安定した地代収入を裏付けとした金融商品を投資家に提供しています。
- ✔事業領域：「JINUSHIビジネス」による土地のみの投資・賃貸・売却。
- ✔競争優位性：日本唯一の底地特化型私募リート「地主リート」との連携。25年間の特化で培ったノウハウとネットワーク。
- ✔成長戦略：企業のCRE戦略（セール＆リースバック）を捉えた仕入加速と、ストック収益（リート運用フィー等）の積み上げ。
投資ハイライト
- 「累進配当」方針と11期連続の非減配実績：株主還元への強力なコミットメント。配当性向約30%と増配余力も大。
- 健全な財務基盤：自己資本比率40.1%、ネットD/Eレシオ0.76倍。土地仕入のためのレバレッジを適切にコントロール。
- 「セール＆リースバック」による成長加速：企業の資本効率改善ニーズを捉え、仕入が急拡大。中期経営計画も順調。
- 独自の「JINUSHIビジネス」モデル：建物リスクを負わず、長期安定収益を確保。インフレヘッジ性も持つ。
- 高い資本効率：ROE 16.0% (2024/12期実績)と、株主資本を効率的に利益へ転換できている。
3.36%
11期連続「累進配当（非減配）」
9.6倍
1.33倍
同業他社比で割安な評価水準
16.0%
高い資本効率を維持40.1%
財務基盤は安定的株価推移チャート（10年月足）※楽天証券より
株価は長期的な上昇トレンド。好調な業績、積極的な仕入、そして「累進配当」方針が市場で評価され、直近1年でレンジ相場から上放れしている。
最重要指標：一株当たり配当金の推移
「累進配当（減配せず、利益成長と共に増配）」を公約。分析レポートによれば、11期以上の連続で非減配を達成しています（※グラフの通り、増配と維持を繰り返しています）。2025年12月期は創業25周年記念配当10円を含み、100円の配当を予想。
特筆すべきは、配当性向が約30%と低位に抑えられている点です。これは、利益が配当以上に成長してきた証であり、将来の増配余地が大きく、減配リスクが低いことを示唆しています。
売上高・営業利益率の推移
売上高は「フロービジネス」であるため、大型案件の売却タイミングにより年度変動が大きい（2023年減収→2024年大幅増収）。一方、EPS（1株益）は安定成長。営業利益率は10%台前半～後半で高水準を維持している。
収益性・資本効率
ROEは安定して10%を超え、2024年12月期は16.0%と高い水準を達成。株主資本を効率的に活用できている。
財務健全性：「安定したバランスシート」
土地という「在庫」を仕入れるため借入を活用するが、自己資本比率40%台、ネットD/Eレシオ0.7倍台と財務は健全。
| 指標 | 2025年12月期 2Q |
|---|---|
| 自己資本比率 | 40.1% |
| ネットD/Eレシオ | 0.76倍 |
| 流動比率 (概算) | 約13.4倍 |
| 販売用不動産 (在庫) | 約639億円 |
投資判断の核心
健全な財務を基盤に、成長市場で稼いだキャッシュを、株主還元（累進配当）と成長投資（土地仕入）に振り分ける優良なサイクルが確立。在庫（販売用不動産）の97%が契約締結済みであり、質の高さも特徴。
リスク要因
投資判断においては、以下のリスクを認識する必要があります。
- 金利変動リスク: 最大のリスク要因。約620億円の借入金利息増加や、不動産キャップレート上昇（＝売却価格低下）の懸念。
- テナント信用リスク: BALM社(旧ビッグモーター)の事例が顕在化。ただし、契約条件や土地の質により影響は限定的と会社は説明。
- 案件仕入リスク: 成長は優良な土地を継続的に取得できるかに依存。不動産市況の過熱や競争激化がリスク。
- 業績変動リスク: 売上・利益は大型案件の売却タイミングに左右される「フロービジネス」の側面が強い。（ただしEPSは安定成長傾向）
競合環境
地主と全く同じ事業ポートフォリオを持つ上場企業は存在せず、ニッチ市場でユニークなポジションを確立しています。
「JINUSHIビジネス」という事業モデルの専門性と、25年にわたる実績、そして「地主リート」という安定的な売却先とストック収益源を併せ持つエコシステム自体が、他社が容易に模倣できない強力な参入障壁（モート）となっています。
中長期成長戦略
「日本の大地主」を目指し、安定成長を図る。
- 2026年12月期 (目標): 当期純利益 70億円。
- 成長ドライバー①: 企業のCRE戦略を捉えた「セール＆リースバック」提案の加速（仕入高700億円/年超）。
- 成長ドライバー②: 「地主リート」のAUM拡大（目標3,000億円→将来的には5,000億円）。
- 成長ドライバー③: ストック収益（AMフィー、賃貸）の積み上げによる収益安定化。
結論：投資判断は「投資適格」
独自の安定的な「JINUSHIビジネス」を基盤に、セール＆リースバックという時流に乗った成長戦略が明確です。
最大の魅力は「累進配当」方針と11期連続の非減配という卓越した株主還元実績であり、配当性向約30%という低さがその持続可能性と将来の増配余力を強く裏付けています。
予想PER約9.6倍という株価評価は、この安定性・成長性・株主還元姿勢に対して割安感があり、中長期でのインカム（配当）とキャピタルゲイン（株価上昇）の両方を狙える優良銘柄と判断します。
主な投資用語の解説
PER (株価収益率): 株価が1株当たり純利益の何倍かを示す指標。低いほど割安とされる。
PBR (株価純資産倍率): 株価が1株当たり純資産の何倍かを示す指標。1倍が解散価値とされ、低いほど割安とされる。
ROE (自己資本利益率): 企業が自己資本（株主資本）を使ってどれだけ効率的に利益を上げたかを示す指標。高いほど収益性が良い。
DOE (純資産配当率): 企業が自己資本（純資産）に対してどれだけの配当を支払ったかを示す指標。株主還元の安定性を見るのに使う。
自己資本比率: 総資産に占める自己資本の割合。高いほど財務の安全性が高い（一般に40%以上で優良とされる）。
ネットD/Eレシオ: 実質有利子負債（有利子負債 – 現預金）が自己資本の何倍かを示す指標。低いほど財務の安全性が高い。
流動比率: 短期的な支払い能力を示す指標。流動資産 ÷ 流動負債で計算され、高いほど安全（一般に150%以上で優良とされる）。
地主(3252)について分析してきましたが、結論として**「投資適格」**と判断します。
最大の魅力は、なんといっても**「11期連続増配（実績）」という卓越した株主還元**です。「累進配当（減配しない）」を公約しているだけでなく、配当性向が約30%と低く抑えられているため、将来のさらなる増配余力と減配リスクの低さを両立しています。
独自の「JINUSHIビジネス」は、セール＆リースバックという時代のニーズを捉えて成長性が高く、それでいて建物リスクを負わない安定性も兼ね備えています。
もちろん、金利上昇による借入コスト増や不動産価格への影響といったリスクは存在します。 しかし、予想PER約9.6倍という株価は、この安定性・成長性・株主還元姿勢を考慮すると割安感があり、新NISAのポートフォリオにも適した銘柄と言えるでしょう。
中長期で安定した配当収入と株価の値上がり益の両方を狙いたい投資家にとって、非常に魅力的な選択肢の一つです。
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※本記事は特定の銘柄や証券会社の利用を推奨するものではありません。投資の最終決定はご自身の判断でお願いいたします。
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